تغيّر طريق منازعات الإيجار في سلطنة عمان جوهريًا بعد تعديل قانون الإيجار العماني، فلم تعد المحاكم الجهة التي تُرفع إليها معظمها. وبصفتنا محامي قضايا إيجارات وعقارات في مسقط، يتولى مكتب الدكتور عبدالله الراشدي للمحاماة والاستشارات القانونية قضايا الإيجار والإخلاء ونزاعات العقارات أمام لجان الفصل في المنازعات الإيجارية والمحاكم المختصة، ويخدم الموكلين في جميع محافظات سلطنة عمان، مستندًا إلى أكثر من 20 عامًا من الخبرة.
ما الذي تغيّر؟ لجان الفصل في المنازعات الإيجارية
صدر المرسوم السلطاني رقم 12/2025 بتعديل أحكام المرسوم السلطاني رقم 6/89 في شأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية، وبدأ العمل به بعد مضي ستة أشهر من صدوره. وبموجبه تُشكَّل في كل محافظة لجنة أو أكثر تُسمّى لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية (ويشيع تسميتها لجان فض منازعات الإيجار). وأهم ما يجب أن يعرفه المؤجر والمستأجر:
- تختص اللجنة بكافة المنازعات الناشئة عن أحكام تنظيم العلاقة الإيجارية، بما فيها طلبات إخلاء العقار المؤجر، ويرأسها أحد قضاة المحكمة الابتدائية في المحافظة، وتضم اثنين من موظفي المحافظة والبلدية.
- يُقدَّم الطلب كتابةً أو عبر النظام الإلكتروني المخصص لدى وزارة الداخلية، ويجوز إعلان الأطراف بالرسائل النصية أو البريد الإلكتروني، ويُعتد بالإعلان من تاريخ نجاح إرساله.
- تفصل اللجنة في الطلب خلال مدة لا تجاوز 90 يومًا من تاريخ إحالته إليها.
- قرار اللجنة نهائي ولا يجوز الطعن فيه بأي من طرق الطعن المقررة قانونًا، فلا استئناف بعده، ولذلك يجب أن يُعدّ الملف إعدادًا محكمًا من المرة الأولى.
- يختص قاضي التنفيذ في المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها بمنازعات تنفيذ قرارات اللجنة، ويوجب القانون تنفيذها خلال أجل لا يتجاوز 30 يومًا من صدورها، ويجوز له الأمر بحبس المحكوم عليه إذا ثبت امتناعه عن التنفيذ رغم قدرته على الوفاء.
- أصبح لعقد الإيجار قوة السند التنفيذي، ويتولى قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية وضع الصيغة التنفيذية عليه.
أما منازعات بيع العقارات والوساطة العقارية والتطوير العقاري والملكية المشتركة، فتبقى في الأصل من اختصاص المحاكم.
متى تحتاج إلى محامي إيجارات وعقارات؟
- تأخّر المستأجر عن سداد الأجرة، وتريد المطالبة بها أو بإخلاء العقار وفق الأسباب والإجراءات التي حددها القانون.
- تلقيت بصفتك مستأجرًا إشعارًا بالإخلاء أو بزيادة الأجرة، وتريد معرفة مدى اتفاقه مع العقد والقانون.
- نشأ خلاف عند انتهاء الإيجار على أضرار العقار أو قيمة الإصلاحات أو مبلغ التأمين.
- عقد الإيجار غير مسجل لدى البلدية أو بنوده ناقصة، وتحتاج إلى تسجيله أو تعديله قبل أن ينشأ النزاع.
- اشتريت عقارًا أو بعته، ونشأ خلاف على الثمن أو التسليم أو نقل الملكية أو عيوب العقار.
- لديك خلاف مع وسيط عقاري حول العمولة أو حدود التزاماته.
- تأخّر المطوّر في تسليم وحدة اشتريتها على الخارطة، أو سلّمها بمواصفات تخالف العقد.
- تملك عقارًا على الشيوع مع ورثة أو شركاء، وتريد قسمته أو تنظيم الانتفاع به.
كيف يساعدك المكتب؟
- الدعاوى الإيجارية: إعداد وقيد ومتابعة كافة الطلبات والدعاوى الإيجارية أمام لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية، وأمام المحاكم في الدعاوى التي ما زالت منظورة لديها.
- الإخلاء: تقديم طلبات إخلاء المستأجر أو الدفاع فيها، سواء كنت مؤجرًا أو مستأجرًا.
- سداد القيمة الإيجارية والتعويضات: المطالبة بالأجرة المتأخرة والتعويض عن الأضرار، وربط ذلك عند الحاجة بخدمة تحصيل الديون المستحقة.
- الخبرة الفنية: طلب تعيين الخبرة لتقييم القيمة الإيجارية للعقار وأية أضرار إن وجدت.
- التنفيذ: متابعة تنفيذ قرارات اللجنة أمام قاضي التنفيذ، ووضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار.
- العقود والتسجيل: إعداد عقود الإيجار والبيع ومراجعتها ومتابعة تسجيلها، ضمن خدمة إعداد وصياغة العقود.
- النزاعات العقارية أمام المحاكم: دعاوى بيع العقارات، ونزاعات الوسطاء وفق قانون تنظيم أعمال الوساطة في المجالات العقارية، ونزاعات المطورين والملكية المشتركة.
كيف نعمل معك؟
- تتواصل معنا عبر واتساب أو الهاتف وتعرض النزاع بإيجاز.
- ندرس العقد والإيصالات والمراسلات، ونحدد الجهة المختصة: لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية أم المحكمة.
- نبدأ بإنذار أو محاولة تسوية ودية حين يكون ذلك أجدى لك.
- نعدّ الطلب أو صحيفة الدعوى ومستنداتها ونقدمها، ونتابع الإعلانات والجلسات والمذكرات.
- نطلب الخبرة أو سماع الشهود متى احتاج الملف إلى ذلك.
- نتسلّم القرار أو الحكم ونتابع تنفيذه أمام قاضي التنفيذ حتى استيفاء الحق.
المستندات التي تحتاج إلى تجهيزها
- عقد الإيجار أو عقد البيع، وما يفيد تسجيله.
- سند الملكية أو ما يثبت صفة المؤجر أو البائع.
- إيصالات السداد وكشوف الحساب والشيكات.
- المراسلات والإنذارات ورسائل البريد الإلكتروني وواتساب.
- صور العقار وأي تقارير عن حالته أو أضراره.
- البطاقة الشخصية أو بطاقة الإقامة، والسجل التجاري إن كان الطرف شركة.
- ترجمة معتمدة إلى اللغة العربية لأي مستند محرر بلغة أخرى.
الأسئلة الشائعة
هل ما زالت المحاكم تنظر قضايا الإيجار في عمان؟
أصبحت المنازعات الناشئة عن تنظيم العلاقة الإيجارية، ومنها الإخلاء، من اختصاص لجان الفصل في المنازعات الإيجارية، وتستمر المحاكم فقط في نظر الدعاوى التي رُفعت إليها قبل بدء العمل بالتعديل.
هل يمكن الطعن على قرار لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية؟
نص التعديل على أن قرار اللجنة نهائي ولا يجوز الطعن فيه بأي من طرق الطعن المقررة قانونًا. ويختص قاضي التنفيذ بالمنازعات المتعلقة بتنفيذ القرار، لذلك فإن تقديم الطلب والدفاع أمام اللجنة من البداية هو الفرصة الحاسمة.
كيف يتم إخلاء المستأجر في سلطنة عمان؟
يكون الإخلاء بقرار من لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية بناءً على سبب يقرّه القانون، كعدم سداد الأجرة أو انتهاء مدة العقد مع مراعاة الإخطار في الموعد المحدد قانونًا، ثم يُنفَّذ عن طريق قاضي التنفيذ. ولا ينبغي للمؤجر أن يلجأ إلى إخراج المستأجر بنفسه، لما قد يترتب على ذلك من مسؤولية.
هل يجب تسجيل عقد الإيجار؟
يوجب قانون الإيجار العماني تسجيل عقود الإيجار لدى البلدية المختصة، والعقد المسجل يسهّل إثبات العلاقة الإيجارية عند النزاع. وننصح بمراجعة بنود العقد قبل توقيعه وتسجيله لتفادي الخلاف لاحقًا.
كم تستغرق قضية الإيجار أمام اللجنة؟
يلزم القانون اللجنة بالفصل في الطلب خلال مدة لا تجاوز 90 يومًا من تاريخ إحالته إليها، ويتوقف الوقت الفعلي للتنفيذ على ظروف كل ملف ومدى تعاون الطرف الآخر.
إذا كان لديك نزاع إيجاري أو عقاري، فتواصل مع مكتب الدكتور عبدالله الراشدي عبر واتساب أو بالاتصال على 92000841، أو زُرنا في مكتبنا بالخوير في مسقط، لنراجع مستنداتك ونحدد معك الطريق الأنسب قبل تقديم الطلب.
.webp)
