مشروع البناء استثمار كبير، وأي خلاف بين المالك والمقاول، أو بين المقاول الرئيسي ومقاولي الباطن، قد يوقف العمل ويضاعف التكاليف. ويقدّم مكتب الدكتور عبدالله الراشدي للمحاماة والاستشارات القانونية، بوصفه محامي مقاولات في مسقط، الخدمات القانونية التي تحتاجها شركات المقاولات وملاك المشاريع والاستشاريون في سلطنة عمان، من صياغة عقد المقاولة ومراجعته إلى التقاضي والتحكيم في منازعاته، مستندًا إلى أكثر من 20 عامًا من الخبرة. والمكتب لا ينفّذ أعمال المقاولات، وإنما يقدّم الحماية القانونية لأطراف مشاريع البناء.
عقد المقاولة في القانون العماني
ينظّم عقد المقاولة في القانون العماني قانونُ المعاملات المدنية الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 29/2013، الذي يحدد التزامات المقاول وصاحب العمل، وأحكام تنفيذ الأعمال وتسليمها ودفع المقابل. ومن أهم ما يقرره القانون الضمان العشري؛ إذ يكون المهندس والمقاول مسؤولَين بالتضامن مدة عشر سنوات عمّا يحدث من تهدّم كلي أو جزئي في المباني والمنشآت الثابتة التي أقاموها، وعن العيوب التي تهدد متانتها وسلامتها، ولا يصح الاتفاق على الإعفاء من هذا الضمان أو الحد منه.
وإلى جانب القانون، تحكم العلاقةَ شروطُ العقد نفسه. وكثير من مشاريع السلطنة تعتمد نماذج عقود دولية مثل عقود فيديك (FIDIC) أو نماذج العقود الحكومية، ولكل منها إجراءات ومواعيد للإخطارات والمطالبات يجب الالتزام بها حتى لا يسقط الحق.
متى تحتاج إلى محامي مقاولات؟
- قبل توقيع عقد مقاولة أو عقد مقاولة من الباطن، لمراجعة شروطه وتوزيع المخاطر فيه.
- عند التأخير في تنفيذ المشروع والخلاف على أسبابه، أو فرض غرامات تأخير ترى أنها غير مستحقة.
- عند امتناع صاحب العمل عن صرف المستخلصات والمستحقات المالية أو تأخير صرفها.
- عند الخلاف على الأعمال الإضافية وأوامر التغيير وقيمتها ومدتها الزمنية.
- عندما يتوقف المقاول عن العمل أو لا يُكمل البناء، أو ينفّذ أعمالًا معيبة أو مخالفة للمواصفات.
- عند الإخلال بالعقد والرغبة في فسخه والمطالبة بالتعويض.
- عند تسييل خطاب ضمان بنكي (ضمان حسن التنفيذ أو الدفعة المقدمة) أو التهديد بتسييله.
- عند ظهور تشققات أو عيوب إنشائية بعد التسليم تستدعي الرجوع على المقاول أو المهندس بالضمان.
خدماتنا القانونية لقطاع المقاولات
- صياغة عقود المقاولات ومراجعتها، بما فيها عقود الباطن وعقود التوريد والاستشارات الهندسية، وضبط بنود المدد والدفعات والغرامات والضمانات.
- إعداد مطالبات التمديد الزمني والتكاليف الإضافية، والرد على مطالبات الطرف الآخر، وفق الإجراءات والمواعيد التي يحددها العقد.
- العمل بصفة محامي قضايا مقاولات: رفع دعاوى المطالبة بالمستخلصات والمستحقات، أو رفع دعوى على مقاول لم ينفّذ التزاماته، والدفاع عنك في الدعاوى المرفوعة ضدك.
- متابعة أعمال الخبرة الهندسية التي تندبها المحكمة، وإعداد الملاحظات على تقارير الخبراء.
- تمثيلك في التحكيم التجاري إذا تضمّن عقد المقاولة شرط تحكيم، وهو أمر شائع في المشاريع الكبيرة.
- الطلبات المستعجلة لإثبات حالة الأعمال قبل تغيّر معالمها، أو للتعامل مع تسييل خطابات الضمان، متى توافرت شروطها.
- السعي إلى تسوية ودية تسمح باستكمال المشروع بدل إيقافه، من خلال خدمة الوساطة والتسوية والمصالحة.
- متابعة تنفيذ الأحكام وأحكام التحكيم الصادرة في منازعات المقاولات.
كيف نعمل معك؟
- التواصل الأول: ترسل لنا نبذة عن المشروع والنزاع عبر واتساب، ونحدد موعدًا للاجتماع.
- مراجعة العقد والمراسلات: نحدد بنود العقد المنطبقة، ومواعيد الإخطار والمطالبات، وما إذا كان النزاع يُحال إلى المحكمة أو التحكيم.
- بناء الملف الفني والقانوني: نجمع المستخلصات والجداول الزمنية ومحاضر الاجتماعات والصور، ونستعين بالخبرة الهندسية عند الحاجة.
- التسوية أو التقاضي: نتفاوض للوصول إلى حل يحفظ حقوقك، فإن تعذّر ذلك رفعنا الدعوى أو طلب التحكيم ومثّلناك حتى صدور الحكم.
- التنفيذ: نتابع تنفيذ الحكم أو قرار التحكيم وتحصيل المبالغ المستحقة.
المستندات التي يُستحسن تجهيزها
- عقد المقاولة وملاحقه والمواصفات والمخططات المعتمدة.
- المستخلصات المقدمة والمعتمدة وكشوف الدفعات.
- أوامر التغيير والأعمال الإضافية وموافقات الاستشاري.
- البرنامج الزمني للمشروع ومحاضر الاجتماعات والتقارير الدورية.
- المراسلات والإخطارات المتبادلة بين الأطراف.
- خطابات الضمان البنكية ووثائق التأمين على المشروع.
- صور الموقع وتقارير الفحص الفني إن وُجدت.
اقرأ أيضًا: رفع دعوى على مقاول في عمان: متى وكيف تطالب بحقك؟
أسئلة شائعة حول قضايا المقاولات
كيف أرفع قضية على شركة مقاولات لم تكمل البناء؟
نبدأ بمراجعة العقد لتحديد التزامات المقاول والمدة المتفق عليها وطريقة حل النزاع، ثم يُوجَّه إليه إخطار أو إنذار رسمي بالإخلال. فإن لم يستجب، تُرفع دعوى أمام المحكمة المختصة، أو يُقدَّم طلب تحكيم إذا نصّ العقد على ذلك، للمطالبة بالتنفيذ أو بفسخ العقد والتعويض، وغالبًا ما تُندب خبرة هندسية لتقدير نسبة الإنجاز والأعمال المتبقية.
متى تُستحق غرامة تأخير المقاول؟
تُستحق غرامة التأخير وفق ما ينص عليه العقد إذا تأخر المقاول عن موعد التسليم لسبب يُنسب إليه. أما إذا كان التأخير بسبب صاحب العمل، كتأخير الدفعات أو تسليم الموقع أو أوامر التغيير، أو لظروف خارجة عن إرادة المقاول، فقد يحق للمقاول طلب تمديد المدة والاعتراض على الغرامة. ويعتمد ذلك كثيرًا على الإخطارات التي قُدّمت في حينها وعلى سجلات المشروع.
ما هو الضمان العشري في القانون العماني؟
هو مسؤولية المهندس والمقاول بالتضامن مدة عشر سنوات عن التهدم الكلي أو الجزئي للمباني والمنشآت الثابتة، وعن العيوب التي تهدد متانتها وسلامتها، وفق قانون المعاملات المدنية. ولا يجوز الاتفاق على الإعفاء منه أو تقييده، كما توجد مدة محددة لرفع الدعوى بعد حدوث التهدم أو اكتشاف العيب، فلا تتأخر في استشارة محامٍ.
هل يحق للمقاول المطالبة بقيمة الأعمال الإضافية؟
نعم، إذا كانت الأعمال الإضافية قد طُلبت أو اعتُمدت وفق الإجراءات التي يحددها العقد، كصدور أمر تغيير مكتوب من صاحب العمل أو الاستشاري. ولهذا ننصح المقاولين دائمًا بتوثيق كل تغيير كتابةً قبل تنفيذه، لأن غياب التوثيق من أكثر أسباب رفض هذه المطالبات.
هل تُنظر منازعات المقاولات أمام المحكمة أم التحكيم؟
يتوقف ذلك على العقد؛ فإذا تضمّن شرط تحكيم فالأصل أن يُعرض النزاع على هيئة التحكيم، وإلا فيُرفع إلى المحكمة المختصة. ونحدد معك الطريق الصحيح قبل اتخاذ أي إجراء، لأن رفع النزاع أمام جهة غير مختصة يضيّع الوقت والجهد.
إذا كان مشروعك متوقفًا، أو مستحقاتك متأخرة، أو تواجه نزاعًا في عقد مقاولة، فتواصل مع مكتب الدكتور عبدالله الراشدي عبر واتساب أو اتصل بنا على 92000841، أو زرنا في مكتبنا في مسقط - الخوير - بيت الحمد، الدور الثالث، قرب شركة تكافل عمان للتأمين وبنك مسقط، مقابل الوزارات. نراجع عقدك ونوضح لك خطوتك التالية.