منذ يوليو 2025 أصبحت منازعات الإيجار في سلطنة عمان تُقدَّم إلى «لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية» في المحافظة بدلًا من المحاكم، وذلك بموجب المرسوم السلطاني رقم 12/2025 الذي عدّل أحكام المرسوم السلطاني رقم 6/89 المنظم للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين. تنظر اللجنة جميع هذه المنازعات بما فيها إخلاء المستأجر، وتفصل في الطلب خلال 90 يومًا من إحالته إليها، وقرارها نهائي لا يقبل الطعن، ويجب تنفيذه خلال 30 يومًا من صدوره.
يشرح هذا الدليل ما تغيّر في قانون الإيجار في سلطنة عمان، وكيف تُرفع الشكوى أمام لجنة الإيجار، وكيف يُنفَّذ القرار، وما حقوق كل طرف، مع قائمة عملية للمؤجر والمستأجر. وإذا كان لديك نزاع قائم، يقدّم فريقنا خدمة محامي قضايا الإيجار والعقارات في مسقط من إعداد الطلب حتى تنفيذ القرار.
ما الذي تغيّر بالمرسوم السلطاني رقم 12/2025؟
- نقل الاختصاص: استُبدلت بكلمتي «المحكمة» و«المحكمة المختصة» في أحكام المرسوم 6/89 عبارة «لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية»، وأصبحت اللجنة تفصل في كافة المنازعات الناشئة عن هذه الأحكام، بما فيها منازعات الإخلاء.
- تاريخ العمل: صدر المرسوم في 7 يناير 2025 ونُشر في الجريدة الرسمية في 13 يناير 2025، ويُعمل به بعد مضي 6 أشهر من تاريخ صدوره.
- الدعاوى السابقة: تستمر المحاكم في نظر الدعاوى التي رُفعت إليها قبل تاريخ العمل بالمرسوم.
- القرارات التنفيذية: أصدر وزير الداخلية القرار الوزاري رقم 115/2025 بضوابط الفصل في المنازعات الإيجارية إلكترونيًا، والقرار الوزاري رقم 124/2025 بتحديد رسوم الطلبات المقدمة إلى اللجان.
ما المنازعات التي تختص بها لجان الإيجار؟
تختص اللجنة بالمنازعات الناشئة عن عقود إيجار المساكن والمحال التجارية والصناعية والمهنية الخاضعة للمرسوم 6/89، ومن أمثلتها:
- المطالبة بالأجرة المتأخرة وطلب إخلاء المستأجر.
- الخلاف على زيادة الأجرة أو على تجديد العقد وإنهائه.
- امتناع المؤجر عن الصيانة الضرورية، أو تسليم عقار غير صالح للغرض المؤجر من أجله.
- طلب فسخ العقد لإخلال أحد الطرفين بالتزاماته، وطلب رد الأجرة المدفوعة.
- التحسينات التي أجراها المستأجر، والتلف الناتج عن سوء الاستعمال عند التسليم.
- إيداع الأجرة لدى أمانة اللجنة إذا امتنع المؤجر عن استلامها.
كيف تُشكَّل لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية؟
تُشكَّل في كل محافظة لجنة أو أكثر بقرار من وزير الداخلية، برئاسة أحد قضاة المحكمة الابتدائية في المحافظة يرشحه المجلس الأعلى للقضاء، وعضوية اثنين من موظفي المحافظة والبلدية يرشحهما المحافظ، ويتولى أمانة سرها أحد أمناء السر في المحكمة الابتدائية.
كيف تُرفع الشكوى أمام لجنة الإيجار؟
- تأكد من تسجيل عقد الإيجار لدى البلدية المختصة: يترتب على عدم تسجيل العقد وسداد رسومه خلال شهر من إبرامه عدم جواز الاعتداد به أمام أي جهة رسمية، إضافةً إلى غرامة تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر، مع بقاء الالتزام بالتسجيل.
- اجمع المستندات المؤيدة: العقد المسجل، وإيصالات الأجرة، والإنذارات والمراسلات، وصور حالة العقار. ويجب إرفاق ترجمة معتمدة إلى العربية لأي مستند بلغة أخرى.
- حرّر الطلب كتابةً: يتضمن الاسم الثلاثي لأطراف النزاع وعناوينهم وصفة كل منهم، ووقائع الطلب وأسانيده وطلباتك بدقة، ويوقعه المدعي أو من يمثله.
- أرفق النسخ المطلوبة: نسخة لكل طرف في النزاع، ونسخة تودع لدى أمانة سر اللجنة.
- سدّد الرسم المقرر: لا تقيد الأمانة الطلب إلا مرفقًا بما يفيد سداد الرسم، وتسلّم مقدم الطلب إيصالًا بقيده.
- اختر التقديم الورقي أو الإلكتروني: يجوز تقديم الطلب عبر النظام الإلكتروني المخصص، مع إضافة أرقام هواتف الأطراف وعناوين بريدهم الإلكتروني أو أرقام الفاكس، وبيانات الوكيل إن قُدم الطلب بواسطته.
رسوم طلبات لجنة الإيجار
حدد القرار الوزاري رقم 124/2025 الرسوم الآتية، ويُعمل به من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية في 4 يناير 2026:
- الطلب غير المالي: 10 ريالات عن كل طلب.
- الطلب المالي حتى 50,000 ريال عماني: 10 ريالات.
- أكثر من 50,000 حتى 100,000 ريال: 50 ريالًا.
- أكثر من 100,000 حتى نصف مليون ريال: 200 ريال.
- أكثر من نصف مليون ريال: 500 ريال.
- طلب تفسير القرار، والطلب المغفل: 10 ريالات لكل منهما.
وإذا تعددت الطلبات المالية في المنازعة الواحدة جُمعت قيمتها وقُدّر الرسم على أساس المجموع.
كيف تسير إجراءات النظر في الطلب؟
- يسلّم أمين السر الطلب إلى اللجنة خلال 7 أيام من تقديمه، وتفصل اللجنة فيه خلال مدة لا تجاوز 90 يومًا من إحالته إليها.
- يتم الإعلان إلكترونيًا بالبريد الإلكتروني أو الفاكس أو الرسائل النصية، ويُعد الإعلان منتجًا لآثاره من تاريخ نجاح إرساله. لذلك احرص على أن يكون رقم هاتفك وبريدك المسجلان صحيحين ومتابَعين.
- لا يجوز للجنة تأجيل نظر الطلب أكثر من مرة لذات السبب، ولرئيسها أن يكلف أي طرف بتقديم إيضاحات أو مستندات.
- يجوز للأطراف طلب الحضور شخصيًا عبر النظام الإلكتروني، وتبت اللجنة في الطلب خلال 7 أيام عمل.
- الجلسات علنية والمداولات سرية، ويصدر القرار مسببًا بأغلبية الآراء، ويُوقَّع خلال 3 أيام من صدوره وتُسلَّم نسخة منه إلى الأطراف.
هل يمكن الطعن في قرار لجنة الإيجار؟
لا. تنص المادة 28 على أن قرار اللجنة نهائي، ولا يجوز الطعن فيه بأي من طرق الطعن المقررة قانونًا. ويتضمن جدول الرسوم طلبين مرتبطين بالقرار بعد صدوره، هما طلب تفسير القرار والطلب المغفل، أي طلب لم تفصل فيه اللجنة. لذلك يجب إعداد الملف كاملًا من المرة الأولى، إذ لا توجد درجة ثانية تستدرك فيها ما فاتك.
عقد الإيجار سند تنفيذي: ماذا يعني ذلك؟
تنص المادة 16 على أن لعقد الإيجار قوة السند التنفيذي، ويضع قسم التنفيذ في المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها الصيغة التنفيذية على العقد. فإذا امتنع، جاز لأي من الطرفين أن يطلب من رئيس المحكمة إصدار أمر على عريضة بتسليمه الصورة التنفيذية.
والمقصود بعقد الإيجار هنا، وفق التعريفات الواردة في المادة 1 مكررًا، العقد المبرم وفقًا للمادتين 2 و4، أي العقد المسجل لدى البلدية. ولذلك فإن التسجيل ليس إجراءً شكليًا، بل هو ما يمنح العقد قوته أمام اللجنة وقسم التنفيذ.
كيف يُنفَّذ قرار لجنة الإيجار؟
- يجب تنفيذ قرارات اللجنة والأوامر الصادرة تطبيقًا للمرسوم خلال أجل لا يتجاوز 30 يومًا من تاريخ صدورها.
- يختص قاضي التنفيذ في المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها بالفصل في جميع منازعات التنفيذ.
- يجوز لقاضي التنفيذ أن يأمر بحبس المحكوم عليه، أو المفوض بالإدارة والتوقيع عن الشركة المحكوم عليها، إذا ثبت امتناعه عن التنفيذ رغم قدرته على الوفاء، ولا يصدر أمر الحبس إلا بعد إعلانه بالسند التنفيذي بشخصه.
وفيما لم يرد فيه نص خاص تطبق أحكام قانون الإجراءات المدنية والتجارية. وإذا تراكمت على المستأجر مبالغ كبيرة، فقد يلزم إلى جانب الإخلاء اتخاذ إجراءات تحصيل الديون المستحقة على أمواله وأرصدته.
إخلاء المستأجر لعدم دفع الإيجار
تجيز المادة 7 للمؤجر طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة العقد إذا لم يدفع المستأجر الأجرة خلال 15 يومًا من تاريخ استحقاقها. لكن اللجنة لا تحكم بالإخلاء إذا أدى المستأجر، قبل الفصل في النزاع، الأجرة المستحقة مع كافة مصروفات التقاضي التي تحملها المؤجر. فإذا تكرر التأخر مرة ثانية دون عذر مقبول، تقضي اللجنة بالإخلاء.
وإذا لم يحدد العقد موعدًا للدفع، تكون الأجرة مستحقة في بداية كل شهر مقدمًا، ويؤديها المستأجر مقابل إيصال. ومن أسباب الإخلاء الأخرى قبل انتهاء المدة:
- استعمال العقار في غير الغرض المؤجر من أجله، أو بطريقة ضارة أو مقلقة للراحة أو مخالفة للقانون.
- التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد دون إذن مكتوب، مع استثناء التنازل عن المحال التجارية والمهنية والصناعية شاملًا عقد الإيجار.
- حاجة المؤجر إلى السكن فيه بنفسه أو زوجه أو أحد أقاربه من الدرجتين الأولى والثانية، مع مهلة لا تقل عن 6 أشهر.
- الترخيص بهدم العقار، مع مهلة لا تتجاوز 3 أشهر إذا كان آيلًا للسقوط، و6 أشهر إذا كان الهدم لإعادة البناء.
حقوق المستأجر في قانون الإيجار العماني
- لا يجوز طلب إخلائه قبل مضي 3 سنوات من بدء العقد في السكن، و5 سنوات في التجاري أو المهني أو الصناعي، ما لم يتفق على خلاف ذلك، ويلزم إخطاره بعدم التجديد قبل 3 أشهر على الأقل من انتهاء المدة.
- لا تجوز زيادة الأجرة إلا بعد مضي 3 سنوات من بدء العقد أو من آخر زيادة متعاقد عليها، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
- يلتزم المؤجر بالترميمات والصيانة الضرورية، وإذا لم يكن العقار صالحًا للغرض جاز للمستأجر طلب الفسخ ورد الأجرة المدفوعة.
- إذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة، يودعها المستأجر باسمه لدى أمانة اللجنة، ويبرئ إيصال الإيداع ذمته بالقدر المودع.
- انتقال ملكية العقار لا ينهي العقد، ولا يملك المالك الجديد الزيادة أو الإنهاء إلا وفق الأحكام ذاتها.
- التحسينات التي أجراها بموافقة المؤجر يسترد عنها عند الإخلاء أقل القيمتين: ما أنفقه أو ما زاد في قيمة العقار، ما لم يتفق على غير ذلك.
قائمة عملية قبل اللجوء إلى اللجنة
للمؤجر
- سجّل العقد لدى البلدية خلال شهر من إبرامه، وجدد تسجيله عند التجديد.
- حدد في العقد موعد الدفع وطريقته، وسلّم إيصالًا عن كل دفعة.
- وثّق التأخر بمراسلات مكتوبة، واحفظ تواريخ الاستحقاق لإثبات التكرار.
- لا تلجأ إلى قطع الخدمات أو تغيير الأقفال، فالطريق القانوني هو طلب الإخلاء أمام اللجنة.
للمستأجر
- احتفظ بنسخة من العقد المسجل وبكل إيصالات الأجرة.
- اطلب الصيانة كتابةً، وصوّر حالة العقار عند الاستلام والتسليم.
- إذا رفض المؤجر استلام الأجرة، أودعها لدى أمانة اللجنة ولا تتوقف عن الدفع.
- إذا رُفع عليك طلب إخلاء بسبب التأخر، فسداد الأجرة والمصروفات قبل الفصل قد يمنع الإخلاء في المرة الأولى.
أسئلة شائعة
هل ما زالت المحاكم تنظر دعاوى الإيجار في عمان؟
تستمر المحاكم فقط في نظر الدعاوى التي رُفعت إليها قبل بدء العمل بالمرسوم 12/2025. أما الطلبات الجديدة الناشئة عن أحكام المرسوم 6/89 فتقدم إلى لجنة الفصل في المنازعات الإيجارية.
كم تستغرق لجنة الإيجار للفصل في الطلب؟
تفصل اللجنة خلال مدة لا تجاوز 90 يومًا من تاريخ إحالة الطلب إليها، ويُحال الطلب خلال 7 أيام من تقديمه.
هل أحتاج إلى محامٍ أمام لجنة الإيجار؟
يجوز للمدعي أن يوقع الطلب بنفسه أو بواسطة من يمثله. لكن لأن القرار نهائي لا يقبل الطعن، فإن صياغة الطلبات وتقديم المستندات والدفوع كاملة من البداية تصنع فرقًا كبيرًا.
هل يطرد المستأجر فورًا إذا تأخر في الدفع؟
لا. يلزم أن يمضي 15 يومًا على الاستحقاق، ثم يصدر قرار من اللجنة، ويستطيع المستأجر تفادي الإخلاء في المرة الأولى بسداد المتأخر ومصروفات التقاضي قبل الفصل.
تواصل مع مكتب الدكتور عبدالله الراشدي
إذا كنت مؤجرًا تريد استرداد عقارك أو مستحقاتك، أو مستأجرًا تواجه طلب إخلاء أو زيادة، فتواصل معنا عبر واتساب أو بالاتصال على +968 92000841. ويمكنك الاطلاع على تفاصيل خدمة قضايا الإيجار والعقارات لدى مكتبنا في الخوير بمسقط.
هذا المقال معلومات عامة عن قانون الإيجار في سلطنة عمان، ولا يُعد استشارة قانونية لحالة بعينها، إذ تختلف النتيجة بحسب نصوص العقد ووقائع كل نزاع. لذلك ننصحك بعرض مستنداتك على محامٍ من مكتبنا قبل تقديم الطلب أو الرد عليه.